中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 张元端

2008年4月26日
一、“亲情住宅小区”是一种以增进亲情追求和谐为目标、精神文明倡导与设施条件保证相结合的新型社区
“亲情住宅小区”的内涵包括三个方面：
（一）维系和增进家庭亲情
目前大部分老人仍愿意与儿女共同生活。因此，在一段时期内，我国老年住宅仍将以两代居住模式为主。
提倡把老年住宅盖到普通住宅小区中来，使老年人能够与子女或同住一个小区，或同住一栋楼，或同住一套房。
亲情住宅小区户型规划设计：
“近居型”：在住宅小区内专门设立老年住宅楼，与子女就近居住；
“邻居型”：在一栋住宅楼内专门设立老年户型，与子女相邻居住；
“合居型”：在一套住宅里有专门设立老年居室。
（二）维系和增进邻里亲情
着重规划设计好邻里交往场所。提倡“强化庭院景观，弱化中心花园”的设计理念，便于邻里在庭院、院落就近交往。完善户外交往、活动场所的设施（如增加椅子）。克服小区绿化“见绿不见荫”的现象，为邻里户外交往创造条件。
（三）住宅小区的亲情服务
社区管理机构和物业服务机构不仅要做好环卫、绿化、保安等一般性的服务，而且更要能对诸如医疗救护、意外灾害、突发事故等及时提供服务和帮助。
大力推动“数字化社区”，创造全新的社区服务模式。运用各种信息技术和手段，整合社区资源，在社区范围内为政府、物业服务、居民和各种中介组织和机构搭建互动网络平台，建立沟通、服务渠道，形成数字社区产业链。
二、“亲情住宅小区”必须有一定比重的能满足居家养老的适老住宅
银色住宅是住宅开发的朝阳产业。银色住宅又称“银发住宅”、“老年住宅”、“长寿住宅”、“乐龄住宅” 、“关怀住宅”，是居家养老与社区服务的结合。
随着我国老龄化社会的发展，老年人这一庞大的具有一定支付能力的消费群体必将会启动一个巨大的市场。
“银色住宅”的三种基本形式：
1、“老少居”住宅：两代或多代人同住一套住宅，但各有各的独立完整的生活起居间和设施，有分有合；
2、“老年公寓” ：专供健康老人集中居住的专用住宅；
3、关怀住宅：具有看护性质的老人住宅。
“亲情住宅小区” 包容了普通住宅和“银色住宅”。
1986年，国际慈善机构（ＨＴＡ）制定了老年人居住建筑的分类标准：
ａ类：非老年专用或用作富有活力的退休和退休前老人居住的住宅。他们有生活自理能力，因而可独立生活在自己的寓所中。
ｂ类：可供富有活力，生活基本自理，仅需要某种程度监护和少许帮助的健康老人居住的住宅。
ｃ类：专为健康而富有活力的老人建造的住所，附有帮助老人基本独立生活的设施，提供全天监护和最低限度的服务和公用设施。
ｄ类：专为体力衰弱而智力健全的老人建造的住所。入住者不需要医院护理，但可能偶然需要个人生活的帮助和照料，提供监护和膳食供应。
ｅ类：专为体力尚健而智力衰退的老年人所建的住所。入住者可能需要某些个人生活的监护和照料。
ｆ类：专为体力和智力都衰退，并需要个人监护的老人所设。可为住者提供进餐、助浴、清洁和穿衣等服务。
ｇ类：入住者除同ｆ类外，还有患病、受伤的，临时或永久的病人，住房全部为单床间。
各国根据本国的具体国情，相应规定了老年人居住建筑模式的划分标准。
日本的老龄住宅产品：
1、无障碍设施的老龄人住宅；
2、具有看护性质的老龄人住宅；
3、能和家人共同生活的（二代居）住宅，按照多代人生活方式和生活规律上的差异，对厨房、卫生间、门厅和居室分隔功能进行了相应考虑。
把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内。
新加坡老年住宅设计要点：
1、住宅入口处面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留安装扶手的埋件。
2、门的宽度增加，轮椅可以通行。
3、室内地面平坦，没有高差，特别是没有一个踏步的高差，不设门槛等障碍物。
4、厨房和卫生间的面积适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用。
5、老人容易大小便失禁，厕所要靠近卧室，并设长明灯。
6、老人身高会缩短，有时可达6—7厘米。开关、门铃和门窗把手等设施的位置也适当降低。
7、地面和浴池底部都要防滑。浴池、厕所、楼梯和走廊两侧都设扶手，浴池设有音响传感器，改变方向和高矮的地方用显眼色彩。
8、老人视觉功能下降，房间照度提高2倍以上。
9、老人不适应眩光，要加以抑制。
10、老人听力降低，要提高报警声响。
11、厕所采用推拉门，不用平开门。
12、洗涤台、灶台、洗面台等下面凹进，老人可坐下把腿伸进去操作。
13、煤气等各种开关上的字要加大，以利老人辨识。
14、楼梯道加宽，以便安装升降椅。
四、“亲情住宅小区”必须注重“生态文明”的建设
生态：也称“自然生态”，即生物之间以及生物与环境之间的相互关系与存在状态。也可简单解释为“物种的生存状态”。
生态文明：人类遵循人、自然、社会和谐发展这一客观规律而取得的物质与精神成果的总和。
在城市建设和住宅建设中，生态文明可以简单表述为：“绿色建筑＋周围良好的生态环境”
1、“绿色建筑”是“生态文明”的重要组成部分
“绿色建筑”的涵义：
（1）健康、舒适、安全；
（2）在建筑物的全生命周期中实现高效率地利用能源、土地、水、材料等资源。
全生命周期：从建筑材料生产，建筑规划、设计、施工，到使用和维护，直至拆除、回收利用的全过程。
（3）最低限度地影响环境。
中国绿色建筑的核心：节能、节材、节水、节地、环保。
发展绿色建筑要多为“普通人”的生活着想，“低成本、高效益”，实实在在地解决量大面广的一般住宅和普通建筑的节能省地问题。而不要去追求建造多少高技术水准、高建筑标准的建筑。
要实现耗能建筑——节能建筑——产能建筑的转变。大力推广可再生能源：太阳能、风能、地热等。我国已成为太阳能利用大国，太阳能热水噐总保有量占世界的76%。到2020年，可再生能源在能源构成中要达到16%左右。推广各种效果好、造价低的遮阳技术：活动式或固定式的窗户内、外遮阳措施，屋顶遮阳，以降低造价和运行费用。
2、良好的生态环境最根本的要求是：生态平衡、物种多样
（1）要着眼于创造和保持物种的多样性。
住区的自然环境分两类：
“原生环境因素”：阳光、空气、水体、土壤、岩石、温度、湿度等。
“次生环境因素”：除“人”以外的一切生物环境因素（物种），如植物、动物、微生物等。
“物种多样性”：各种“次生环境因素”丰富多样，草树茂盛，鸟语花香，生机蓬勃。
创造和保持物种多样性的基础和前提是保护好各种“原生环境因素”，不受污染和破坏。
（2）努力做到“人工设施自然化”。
目前大量存在“自然的人化”现象：高楼大厦——人化山峰；高楼之间狭长地带——人化峡谷，往往形成风口；高楼围合下的小块平地——人化盆地；水泥等硬质地面、路面——人化土壤；含有污染物的空气——人化空气。含有污染物的水体——人化水体。
“自然的人化” 造成的后果： 破坏了原生态，生态结构缺陷，生态失衡。臭氧层被破坏，小气候改变，水的自然循环系统被破坏，植被丧失，动物减少等等。
必须从规划设计入手，力求“人工设施自然化”。例如：渗水路面，硬草坪，楼座的合理造型和摆放，植被和水面的配置，室内通风采光的改善，增加树木和水面，净化空气，调节气候。
（3）努力实现能量和物质的良性循环。
物质循环：雨水搜集利用，中水系统，垃圾回收利用；
能量循环：太阳能、风能转化为电能，电能转化为热能，冷热交换系统。
污染物侵入、不合理开发、自然灾害等原因，都会使能量和物质的良性循环受到损害，从而使生态环境的结构和功能受到较大干扰或破坏。
四、发展“亲情住宅小区”的重大现实意义
(1)建设“亲情住宅小区”是构建和谐社会的基础性工作
家庭组织是我国社会的轴心。古人说过“家为邦本、本固邦宁”；“天下之本在国，国之本在家”，都是强调家庭和社会息息相关，家庭是社会的根本。
家庭和谐了，家庭的集合体住宅小区和谐了，社会才能和谐。
(2)建设“亲情住宅小区”是年龄结构和家庭结构变化的需要
从年龄结构看，我国己进入老年型社会。2007年，我国60岁以上人口达1.534亿，占总人口的11.6%；其中，65岁以上1.0636亿，占8.1%。
按照中国的传统，“居家养老”应该是首选。2007年，我国在有65岁及以上老年人的家庭中：单身老人与亲属同住户占54.2%；一对老夫妇与亲属同住占16.7%；单身老人独自居住占13.2%；一对老夫妇居住的家庭户占15.6%。
65岁及以上老年人的生活来源：46.0%主要靠家庭其他成员供养；25.9%靠劳动收入；23.6%靠离退休金养老金生活。
从家庭结构看，由结构复杂、规模庞大的家庭向结构简单、规模较小的核心家庭转化。其中，三代直系家庭相对稳定；夫妇核心家庭显著增加；隔代直系家庭增长率最高。
开发建设适合“居家养老”的新型居住社区“亲情住宅小区”，把老年住宅盖到普通住宅小区中来，使老年人能够与子、孙同住一个小区，或同住一栋楼，或同住一套房，保持“一碗汤”距离，必然成为许多老年人及其子女的向往,成为住宅市场细分以后一部分消费群体的需求。
（3）结合发展中小套型住宅，打造“親情住宅小区”。既是贯彻落实构建和谐社会和房地产宏观调控政策的实际行动；又能在老龄社会和家庭规模小型化的背景下，满足老人与子女就近居住、可分可合的市场需求
“连体式”亲情住宅：二居带一居、三居带一居、三居带两居等。两套房紧挨，并各有自己的门户；也可以开个门加以连通。
“跃层式”亲情住宅：老年人住底层，年轻夫妇与孩子住上层。设立两个独立户门，各自有完整的生活起居间和设施。
目前，北京、上海、江苏、浙江、广东的一些住宅小区已经参加了我会组织的“親情住宅小区试点”活动。如，我国首个“亲情住宅小区试点”、北京的“奥州康都小区”，深受消费者欢迎，热销一空。浙江坤和建设集团开发的杭州“亲亲家园亲情住宅示范小区”受到各方面的称赞。浙江嘉兴恒创置业开发的“春晓源亲情住宅示范小区”，不仅受到住户的好评，而且受到当地社区管理部门高度重视。